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Usufruitier d'un immeuble donné en location meublée : quelles possibilités d'amortissement ?

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Publié le 15 mai 2018

Quelles possibilités d'amortissement pour l'usufruitier en location meublée ?

La question de l'amortissement du bien dont la propriété est démembrée ne doit pas être confondue avec celle de l'amortissement du droit d'usufruit lui-même. Une réponse ministérielle du 14 décembre 2017 et un arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy du 22 février 2018 sont l'occasion de revenir sur cette distinction.

Privation du droit d'amortir le bien dont la propriété est démembrée

L'administration a rappelé qu'en cas de démembrement d'un logement loué meublé à la suite d'une succession, les loyers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l'usufruitier. Ce dernier ne peut alors pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé. En effet, seul le nu-propriétaire peut faire figurer à son actif un bien dont la propriété est démembrée. Il est, en conséquence, l'unique titulaire du droit à l'amortir.

… mais possibilité d’amortir le droit d'usufruit dont il dispose

L'usufruitier est toutefois fondé à constater l'amortissement du droit dont il dispose, sous réserve que ce droit présente le caractère d'une immobilisation soumise à une dépréciation irréversible. Telle est la solution retenue par la cour administrative d'appel de Nancy, dans le cadre d'un litige relatif à l'usufruit viager portant sur un immeuble donné en location meublée.

Il a été jugé que l'usufruit viager d'un immeuble peut être amorti dès lors qu'il est possible de déterminer la durée prévisible durant laquelle il produira des effets bénéfiques sur l'activité de loueur en meublé de l'usufruitier. En effet, bien qu'il soit impossible de connaître la date de décès d'une personne, son espérance de vie peut être statistiquement déterminée à partir des données reposant sur la table de mortalité publiée par l'Insee.

En résumé, bien que privé de toute possibilité d'amortir le bien dont la propriété est démembrée, l'usufruitier peut amortir le droit dont il est titulaire, y compris s'il s'agit d'un usufruit viager.

Ludovic Courant