Exonération des plus-values lors des cessions de terrains agricoles
La cession de terres peut générer une exonération des plus-values selon la qualification des plus-values (particuliers / professionnelles), le suivi des « biens migrants » et les dispositifs d’abattement ou d’exonération applicables aux terrains agricoles. Une analyse rigoureuse permet de sécuriser la fiscalité lors de la cession.
Qualifier les plus-values : les préparatifs avant d’appareiller
Sur les biens immobiliers tels que les terrains, il faut distinguer :
- le régime des plus-values immobilières des particuliers, qui est réservé aux plus-values réalisées dans la gestion de leur patrimoine privé ;
- le régime des plus-values immobilières professionnelles, qui ne s’applique qu’aux profits tirés d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu.
Les terres agricoles appartenant à l’exploitant et utilisées pour les besoins de son exploitation doivent, en principe, être inscrites à l’actif du bilan de l’EI.
Mais l’exploitant individuel qui relève d’un régime réel d’imposition est autorisé à conserver ces terres dans son patrimoine privé.
Cette option concerne obligatoirement et uniquement la totalité des terres utilisées pour les besoins de l’exploitation dont l’exploitant est propriétaire. Elle s’applique jusqu’au jour où l’exploitant décide d’y renoncer.
Modification de la nature de la plus-value : une gestion rigoureuse nécessaire pour tenir le cap
Lorsqu’un exploitant transfère des terres de son patrimoine privé à l’actif de l’entreprise, ce bien doit être porté au bilan pour la valeur réelle qu’il comporte au jour de cette inscription.
À chaque fois qu’un bien quitte le patrimoine personnel pour aller dans le patrimoine professionnel de l’exploitant, et vice versa, une plus-value est calculée.
Ce bien est appelé un bien « migrant » : lorsqu’il est cédé, les plus-values sont imposées différemment selon leur nature. Un suivi rigoureux est nécessaire pour éviter tout risque de redressement par l’administration.
Les exonérations de plus-values : un trésor aux multiples dispositifs
Abattement en cas de détention à titre privé
Lorsque les terres cédées ont été détenues plus de 5 ans dans le patrimoine personnel de l’exploitant, la plus-value des particuliers bénéficie d’un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Mais il faudra attendre 22 ans pour être totalement exonéré d’impôt et jusqu’à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Exonération des plus-values professionnelles
Les plus-values de cession de terres agricoles, hors terrains à bâtir, inscrites au bilan professionnel et exploitées par l’entreprise, sont exonérées lorsque les recettes annuelles de l’exploitation sont inférieures ou égales à 350 000 €.
En outre, les plus-values immobilières professionnelles peuvent également être éligibles à un abattement lorsqu’elles sont détenues depuis au moins 6 ans.
Terres inscrites au bilan : articulation des régimes
Lorsque le terrain agricole cédé, hors terrains à bâtir, est inscrit au bilan de l’entreprise, la plus-value des particuliers antérieure n’est pas imposable si ces terres sont exploitées par l’agriculteur qui les vend et que l’activité agricole de ce dernier a été exercée à titre principal pendant au moins 5 ans.
Aucune durée de détention à titre privé n’est nécessaire. Dans ce cas, seule la plus-value professionnelle sera imposable, en profitant tout de même des dispositifs d’exonération spécifiques.
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Qualifier les plus-values, suivre les « biens migrants » et sécuriser l’application des dispositifs d’exonération nécessite une analyse fine de votre situation fiscale.