La rédaction d’un bail commercial
La rédaction d’un bail commercial constitue une étape fondamentale dans toute relation locative professionnelle. Parmi ses clauses essentielles, celle relative à l’objet du bail revêt une importance stratégique : elle détermine l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux loués.
Le respect strict de la destination contractuelle
Conformément à l’article 1728 du Code civil, le preneur doit utiliser les lieux en respectant strictement la destination prévue au contrat.
Il ne peut donc exercer que les activités expressément autorisées par le bail, sous réserve du règlement de copropriété, s’il existe, et des règles locales d’urbanisme commercial.
Les dangers d’une clause mal rédigée
Trop souvent, l’objet du bail est rédigé de manière excessive vague ou redondante.
Or, une telle rédaction engendre des incertitudes juridiques. La précision n’est pas qu’un souci de forme : elle est garante de la sécurité juridique, de la cohérence du contrat et du respect de la bonne foi contractuelle.
Comment rédiger un objet de bail clair et sécurisé ?
Un objet de bail bien rédigé doit :
- définir clairement l’activité principale du locataire
- lister les activités accessoires autorisées (le cas échéant)
À l’inverse, une clause trop générale ouvre la porte à des interprétations judiciaires imprévisibles en cas de litige.
Activités multiples : attention à la formulation
Lorsque le bail prévoit plusieurs activités, l’obligation de les exercer toutes dépend de la formulation de la clause.
Si celle-ci ne précise pas leur caractère cumulatif, le locataire peut en principe choisir librement parmi celles qu’il exercera effectivement.
Les sanctions possibles en cas de non-respect
Dans tous les cas, le non-respect ou le dépassement de la destination contractuelle expose le locataire à des sanctions :
- résiliation judiciaire du bail
- refus de son renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime
En l’absence de clause claire sur l’usage des lieux ou de mention explicite de la destination, il appartient en effet aux juges du fond de rechercher la volonté commune des parties.
Le cas de la restauration
Parmi les secteurs particulièrement exposés aux litiges liés à l’objet du bail figure celui de la restauration. Plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation illustrent la rigueur des juridictions en la matière :
- Arrêt du 27 mars 2025 : la Cour prononce la résiliation d’un bail car une destination à usage de snack ne permettait pas l’exploitation d’un restaurant traditionnel ou gastronomique.
- Arrêt du 30 novembre 2023 : une activité de restauration ouverte à une clientèle extérieure n’était pas conforme à la destination d’« hôtel-restaurant » prévue au bail.
- Arrêt du 26 mars 2020 : une clause prévoyant uniquement la vente à emporter ne permettait pas l’installation de tables, chaises ou terrasses ; une activité de restauration assise était donc illicite.
Sécuriser son bail grâce à un accompagnement professionnel
Ces jurisprudences montrent au combien comment la précision de la clause relative à l’objet du bail est essentielle. Définir clairement l’activité envisagée et anticiper d’éventuelles activités complémentaires est un gage de sécurité pour le preneur.
En cas d’évolution de l’activité en cours d’exécution du contrat, il est recommandé de formaliser un avenant. Dans tous les cas, l’accompagnement d’un professionnel du droit lors de la rédaction du bail comme de ses avenants s’impose pour sécuriser juridiquement l’exploitation de l’activité.
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