Statut fiscal du bailleur privé : le nouveau dispositif en 2026

Après la suppression du dispositif Pinel fin 2024, le renforcement de l’offre de logements en location longue durée était très attendu. Le gouvernement a finalement tranché avec une nouvelle mesure baptisée « Relance logement », qui marque une évolution importante du statut fiscal pour les propriétaires-bailleurs.

Dans un contexte où la rentabilité de l’investissement locatif dépend fortement de la fiscalité, ce nouveau dispositif vise à encourager les propriétaires à proposer davantage de logements à la location, tout en améliorant l’équilibre économique de leur projet.

En quoi consiste le dispositif « Relance logement » ? 

Ce nouveau mécanisme permet aux bailleurs de logements non meublés de bénéficier, chaque année, d’un amortissement fiscal de leur bien.

Concrètement, une partie de la valeur du logement peut être déduite des revenus fonciers, afin de tenir compte de son usure dans le temps. Jusqu’à présent, ce type d’amortissement était réservé à la location meublée, ce qui limitait les possibilités d’optimisation en location nue.

Avec ce dispositif, tout ou partie des loyers perçus peuvent être être exonérés d’impôts, ce qui améliore significativement la rentabilité de l’investissement locatif.

Investissement locatif : biens concernés et conditions du dispositif

Le dispositif est accessible partout en France et concerne :

• les logements neufs 

• les logements anciens nécessitant d’importants travaux de réhabilitation

En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à :

• louer le bien pendant 9 ans ;
• en location non meublée ;
• à usage de résidence principale ;
• hors cadre familial.

Le bailleur peut être une personne physique ou une société civile immobilière (SCI).

Fiscalité de l’investissement locatif : quels avantages pour le bailleur privé ?

Ce nouveau dispositif offre plusieurs leviers pour optimiser la fiscalité de l’investissement locatif :

• Un taux d’amortissement annuel compris entre 3 % et 5,5 %, selon le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Un avantage fiscal plafonné entre 8 000 € et 12 000 € par foyer fiscal, selon les cas.
• La possibilité d’imputer le déficit foncier lié à l’amortissement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Il s’agit d’un levier particulièrement intéressant, même lorsque les loyers sont déjà neutralisés par les charges.

Travaux de rénovation énergétique : un coup de pouce prolongé

Bonne nouvelle également du côté de la rénovation. Le budget 2026 prolonge de 2 ans le doublement du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique.

Cette mesure s’applique aux dépenses payées en 2026 et 2027.

📅   Entrée en vigueur : ce qu’il faut retenir 

• L’amortissement s’applique aux biens acquis entre le lendemain de la publication de la loi de finances, a priori février, et le 31 décembre 2028.
• Pour les logements construits, c’est la date de dépôt du permis de construire qui fait foi.

⚠️  Attention 

Un bien déjà détenu avant la loi, même avec des travaux engagés en 2026 pour le mettre en location, n’est pas éligible. Il est donc essentiel d’anticiper son projet et de vérifier son éligibilité en amont.

En conclusion

Avec la nouvelle mesure « Relance logement », l’État propose un cadre fiscal inédit qui fait évoluer le statut fiscal du bailleur privé et renforce l’attractivité de l’investissement locatif. Ce dispositif constitue une véritable aide à l’investissement locatif, en permettant d’optimiser la fiscalité et d’améliorer la rentabilité des projets immobiliers.

Besoin de conseil en investissement locatif ?

Dans un contexte réglementaire en évolution, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes en jeu. Un accompagnement permet d’identifier les solutions les plus adaptées et de sécuriser son projet sur le long terme.

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