Statut fiscal du bailleur privé : nouveau dispositif Jeanbrun 

Après la suppression du dispositif Pinel fin 2024, le renforcement de l’offre de logements en location longue durée était très attendu. Le gouvernement a finalement tranché avec une nouvelle mesure baptisée Jeanbrun, qui marque une évolution importante du statut fiscal pour les bailleurs privés. Ce dispositif permet notamment de réduire la fiscalité des loyers grâce à un amortissement du prix d’acquisition du logement.

Comment fonctionne l’investissement locatif Jeanbrun ? 

Le dispositif Jeanbrun permet aux bailleurs de logements non meublés de bénéficier, chaque année, d’un amortissement fiscal de leur bien.

Concrètement, une partie de la valeur du logement peut être déduite des revenus locatifs, afin de tenir compte de son usure dans le temps.

Cette déduction vient diminuer les revenus fonciers imposables. Si le montage génère un déficit foncier, celui-ci peut, selon les cas, alléger aussi le revenu global.

L’investisseur peut déduire :

• une partie du prix du bien ;
• l’intégralité des charges liées à la location tels que les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.

Jusqu’à présent, ce type d’amortissement était réservé à la location meublée, ce qui limitait les possibilités d’optimisation en location nue.

ℹ️ Bon à savoir

L’amortissement s’applique aux biens acquis depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Pour les logements construits, c’est la date de dépôt du permis de construire qui fait foi.

⚠️  Attention 

Un bien déjà détenu avant la loi, même avec des travaux engagés en 2026 pour le mettre en location, n’est pas éligible. Il est donc essentiel d’anticiper son projet et de vérifier son éligibilité en amont.

Conditions d’éligibilité

Types de logements concernés

Le dispositif Jeanbrun concerne deux types d’acquisitions :

• les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• les logements anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation (au moins 30% du prix d’acquisition).

Le bailleur peut être :

• une personne physique ;
• une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu.

ℹ️ Bon à savoir

Il est possible de louer le bien dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement du bien.

Plafonds de loyer du locataire

Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun dépendent du niveau de location choisi et de la zone géographique du logement.

En pratique, le dispositif impose un loyer maximum au mètre carré pour le locataire, avec des barèmes qui s’alignent sur les références Pinel en 2026.

Pour une location intermédiaire, les plafonds mensuels hors charges sont :

• Zone A bis : 19,71 €
• Zone A : 14,64 €
• Zone B1 : 11,80 €
• Zones B2 et C : 10,26 €

ℹ️ Bon à savoir

Il existe 3 niveaux de location : intermédiaire, social ou très social.

Une location intermédiaire est un logement loué à un niveau de loyer inférieur au marché libre, mais au-dessus du logement social. Elle vise donc les ménages aux revenus moyens.

Sur le niveau intermédiaire, les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondent à ceux du dispositif Pinel.

Sur les niveaux social et très social, les plafonds de loyer et de ressources du locataire correspondent à ceux du dispositif Loc’Avantages.

Plafonds de ressources du locataire

Les plafonds varient selon la zone et la composition du foyer.

Pour la location intermédiaire, les revenus du foyer du locataire sont appréciés à partir du revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Taux d’amortissement

Les taux d’amortissement varient selon le niveau de location et le type de logement (neuf ou ancien).

Les avantages fiscaux pour le bailleur privé

Ce nouveau dispositif offre plusieurs leviers pour optimiser la fiscalité de l’investissement locatif :

• Un taux d’amortissement annuel compris entre 3 % et 5,5 %, selon le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Un avantage fiscal plafonné entre 8 000 € et 12 000 € par foyer fiscal, selon les cas.
• La possibilité d’imputer le déficit foncier lié à l’amortissement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Point de vigilance

Ces récentes modalités et leur champ d’application sont susceptibles d’évoluer à la faveur des textes définitifs ou de la doctrine fiscale.

Les contraintes du dispositif

Les principaux inconvénients du dispositif Jeanbrun sont sa rigidité et sa complexité fiscale.

En pratique, il convient surtout à des investisseurs capables de s’engager sur le long terme et d’accepter des conditions de location très encadrées :

• Engagement long : le propriétaire bailleur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans, ce qui réduit la flexibilité de revente ou de changement de stratégie.
• Location dans un immeuble collectif en France : les maisons individuelles sont exclues.
• Location nue seulement : la location meublée, saisonnière ou de courte durée est exclue.
• Location à titre de résidence principale du locataire.
• Interdiction de louer à un membre de la famille : le bien ne peut pas être loué à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal du bailleur.
• Risques immobiliers : dans l’ancien, les travaux obligatoires peuvent créer des aléas de budget, de délai et de vacance locative.
• Plafonds de loyers à respecter : le locataire doit justifier de revenus inférieurs à des plafonds de ressources. L’équation économique dépend donc fortement du prix d’achat initial et de la qualité de l’emplacement.

Travaux de rénovation énergétique : un coup de pouce prolongé

Le budget 2026 prolonge de 2 ans le doublement du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique.

Cette mesure s’applique aux dépenses payées en 2026 et 2027.

En conclusion

• Le dispositif Jeanbrun constitue une aide à l’investissement locatif mais il est conditionné par des règles assez strictes.
• Il permet de bénéficier d’un avantage fiscal sous la forme d’une charge déductible et non pas d’un réduction ou d’un crédit d’impôt.
• Les revenus locatifs imposables sont peu fiscalisés sur plusieurs années.
• Son mécanisme est l’amortissement d’une partie du prix du bien.
• Son efficacité dépend du niveau d’imposition, du prix d’achat, du loyer plafonné et de la qualité du bien.

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