Passer en prestation para hôtelière TVA : quelles conséquences fiscales ?

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA (article 261 D 4° du CGI). Toutefois, lorsqu’un bailleur propose des prestations para-hôtelières comparables à celles d’un hôtel, la location devient automatiquement soumise à TVA.

Cette bascule entraîne un changement important : elle ouvre un droit à déduction de la TVA sur les dépenses liées au logement, sous conditions. Ce point a été récemment clarifié par l’administration fiscale (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, juin 2025) et par la réponse ministérielle Bonnecarrère du 3 juin 2025.

Cet article vous explique de manière synthétique ce qu’est une activité para-hôtelière, quelles prestations sont obligatoires, comment fonctionne la TVA et dans quels cas il est possible de récupérer la TVA sur un bien initialement acheté pour de la location meublée.

Para-hôtelier : définition

L’activité para-hôtelière correspond à la location d’un logement meublé assortie de services similaires au secteur hôtelier. Elle se distingue de la location meublée classique par :

• la présence d’au moins trois services para-hôteliers ;
• une organisation professionnelle (accueil, gestion des séjours, entretien) ;
• une durée de séjour courte ;
• et surtout : une soumission obligatoire à la TVA.

L’objectif de l’administration est simple : distinguer les investisseurs en meublé classique de ceux qui, en réalité, exercent une activité proche de l’hôtellerie. Dès que les services prennent une place significative, l’activité devient para-hôtelière.

Quels sont les services para-hôteliers obligatoires ?

Pour être considérée comme para-hôtelière, la location doit proposer au moins trois services parmi les quatre suivants :

1. Le petit-déjeuner.
2. Le nettoyage régulier des locaux.
3. La fourniture du linge de maison.
4. L’accueil ou la réception de la clientèle.

Ces critères ont été précisés dans la doctrine fiscale du 26 juin 2025. Il ne suffit pas d’offrir un service ponctuel : les prestations doivent être régulières, organisées et clairement proposées au client.

Exemple : Une résidence meublée qui propose : ménage hebdomadaire, fourniture du linge et service d’accueil bascule dans le régime para-hôtelier, même sans petit-déjeuner.

Location meublée, LMNP, LMP, para-hôtellerie : quelles différences ?

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Le LMNP correspond à une activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Le propriétaire loue un logement équipé et perçoit des revenus imposés dans la catégorie des BIC. Cette activité est en principe exonérée de TVA, puisqu’elle ne comporte pas les services caractéristiques de l’hôtellerie. Le bailleur propose seulement un hébergement meublé, sans prestations telles que ménage fréquent, petit-déjeuner ou accueil structuré.

LMP : Loueur Meublé Professionnel

Le LMP reprend les mêmes bases que le LMNP, mais l’activité est exercée de manière habituelle et dans un cadre professionnel au sens fiscal. Là encore, la location meublée reste hors champ de TVA, sauf si le propriétaire fournit de véritables prestations para-hôtelières. Dans ce cas, l’administration peut requalifier l’activité, qui devient assujettie à la TVA en raison de la similitude avec une prestation hôtelière.

Para-hôtellerie

La para-hôtellerie s’apparente directement à une activité hôtelière. Le bailleur doit fournir au moins trois des quatre prestations obligatoires (accueil, petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge), ce qui entraîne automatiquement une soumission à la TVA. Ce statut implique une gestion comptable et fiscale plus proche de celle d’un hôtel, avec facturation TTC, possibilité de déduire la TVA et obligations déclaratives renforcées.

La question clé est : quels services proposez-vous ? C’est cela qui détermine le régime fiscal, bien plus que la forme juridique ou le volume d’activité.

Prestation para hôtelière : TVA à appliquer ?

Dès lors que l’activité est para-hôtelière, la location devient assujettie à la TVA.

Le bailleur doit alors :

• facturer la TVA au client (taux normal ou réduit selon les prestations).
• déclarer et reverser la TVA collectée.
• et peut déduire la TVA sur les dépenses liées à la location.

C’est ce droit à déduction qui rend la para-hôtellerie intéressante pour certains investisseurs.

Nous avons déjà posté un article détaillant le régime TVA de la parahôtellerie, à consulter ici. 

Récupération TVA para-hôtelier : quels investissements sont éligibles ?

Sont notamment concernés :

• l’achat du bien (sous conditions).
• les travaux de rénovation.
• l’achat de mobilier.
• les prestations de ménage externalisées.
• les dépenses liées à la fourniture du linge.

La déduction ne peut s’exercer que si l’activité est entièrement ou quasi totalement soumise à TVA. Une location mixte (exonérée / soumise) limite les droits à déduction.

Récupération TVA para-hôtelier : le cas particulier du crédit de départ 

La question la plus fréquente est la suivante : peut-on récupérer la TVA sur un bien déjà acheté en location meublée lorsqu’on bascule ensuite dans la para-hôtellerie ?

Selon la réponse ministérielle Bonnecarrère du 3 juin 2025, c’est possible, mais à conditions strictes :

1. L’immeuble doit avoir été affecté à la location meublée dès son acquisition.
2. Il ne doit jamais avoir été utilisé à titre privé.
3. Le changement d’activité doit être clairement établi et durable.

👉 Si ces conditions sont remplies, le propriétaire peut récupérer une partie de la TVA payée lors de l’achat du bien. Cela correspond à une fraction de TVA calculée en fonction du nombre d’années qu’il reste sur la période de référence de 20 ans, qui sert à mesurer l’utilisation du bien dans le temps.

Exemple

Un logement acquis en 2020 pour de la location meublée est converti en para-hôtellerie en 2025. Il reste 15 années sur la période d’ajustement. Le bailleur peut récupérer 15/20 de la TVA initialement payée.

Quel taux de TVA pour l’activité para-hôtelière ?

Les taux applicables varient selon la nature des services :

• Hébergement : taux réduit de 10 %
• Petit-déjeuner : 10 %
• Autres services para-hôteliers : taux normal de 20 %

Il est donc fréquent qu’une même nuitée comporte plusieurs taux de TVA, ce qui nécessite une facturation précise.

Cerfrance Brocéliande vous accompagne

La frontière entre LMNP, LMP et activité para-hôtelière est parfois complexe, et les conséquences fiscales importantes (TVA, crédit de départ, taux applicables, obligations comptables).

Les conseillers Cerfrance Brocéliande vous accompagnent pour :

• déterminer si votre activité relève de la para-hôtellerie.
• sécuriser le passage de meublé à para-hôtelier.
• optimiser et sécuriser votre TVA.
• structurer votre activité (contrats, facturation, obligations).

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